农村宅基地房屋买卖合同效力的认定

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农村村民向城镇居民或外村村民出售房屋后，因受土地增值及土地征用、房屋拆迁等因素的利益驱动，故意毁约，同时向法院起诉要求返还房屋。一般情况下，买卖双方均已经履行合同，出卖人接收房款，买房人入住，甚至重新翻盖房屋等。此类纠纷的出现，违反了民法上的“诚实信用”、“禁反言”原则，法院予以支持则使当事人“因自己的错误行为而受益”，如不予支持又可能导致农村宅基地大量非法流转从而影响农民的切身利益。

    针对办案中出现的问题，北京市高级人民法院先后于2004年12月、2006年9月颁布了《北京市高级人民法院农村私有房屋买卖合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》，可以肯定的是，农村私有房屋买卖合同以“认为无效为原则，以认定有效为例外”即买卖双方都是同一村集体组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。因此，对城镇居民购买农村私有房屋的，基本上都是判令合同无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。实践中，对于“相互返还”、“折价补偿”法院一般予以支持，即判令出卖方返还价款，买受方返还房屋，房屋经翻建、装修的，出卖方应给予折价补偿。

    2006年《会议纪要》增加了两种合同可以认定为有效的情形，即城镇居民或外村村民买受农村私有房屋，“诉讼时买受人将户口迁入所在地的集体经济组织的，”可以认定合同有效；及“1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡干部、职工、退伍军人及华侨、港澳台同胞的，”可以认定合同有效。对于合同判决无效物原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡。

    2007年10月21日，北京市第一中级人民法院着判令将户口迁至当地的城镇居民王某购买农村房屋的合同有效，驳回了原告要求被告腾房的请求；2008年1月24日，海淀区人民法院作出判决，判令海淀区苏家垞镇苏三四村农村李某如愿要回自怀2001年卖出的房屋，但返还买受人12万元购房款并赔偿45万元，即赔偿比例为房屋评估后总价款的70%。可见，目前此类案件的审理多向非诚信缺失方适当倾斜。

    根据“在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任”的规定，法院判决合同无效后，对于评估的房屋总价款，按三、七原则进行分配，卖房人得三分，买房人得七成，以作为对卖房人过错的一种惩罚；并且要求卖房人先支付补偿款，再由购房人腾房，给购房人留出合理的腾退时间。

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