农村买卖房屋未过户，买卖合同有效

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1996年，李某与张某某在中证人孙某、黄某的见证下，签订了一份房屋买卖协议，协议约定李某将其所有的一套农村住房卖给同村张某，价格为2万元，张某一次性付清全部购房款，李某将所售房屋宅基地使用证交给张某某，但双方未到有关部门办理房屋过户手续。2010年，当地传言村庄有可能因建机场而被拆迁。李某找到张某要求解除双方签订的《房屋买卖协议》，并要求张某限期腾房，被张某拒绝。随后。李某以房屋没有办理产权过户手续为由诉至法院，要求解除《房屋买卖合同》，并要求张某腾房。
   对于本案涉及的房屋买卖合同是否有效，能否支持原告的诉讼请求，有两种不同意见。一种观点认为，被告张某购买房屋后未到有关部门办理产权过户手续，违反了法律的规定，该房屋买卖合同无效，原告诉请符合法律规定，应予支持。另一种观点认为，被告张某已支付购房款，原告李某亦将其所有的宅基地使用证交给了原告，双方签订的合同已发生法律效力，且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定，因此，合同合法有效。原告李某诉请于法无据，应予以驳回。

   【北京房地产与婚姻家庭律师网律师评析】：笔者同意第二种意见，理由如下：

    在农村，房屋买卖后，双方当事人不到有关部门办理产权变更登记的情况比较普遍，争议双方一般为同村人，并且交易过程中多有中证人见证，因此，正确认定房屋买卖合同的效力，成为解决问题的关键。

    根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条:“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”的规定，可以得出以下结论：双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。原因如下：房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。根据《合同法》相关规定，解除合同需要具备法定和约定解除权成就条件，不具备解除权成就条件的，当事人无权行使解除权。

    本案中，原、被告签订的房屋买卖协议已发生法律效力，且并无违反法律、行政法规强制性的规定的情形，合同有效。被告粘钩享有要求原告李某履行房屋产权变更登记、交付标的物的请求权，原告李某则有协助原告林某进行变更登记的义务。原告李某请求法院解除《买卖合同》，要求被告腾退房屋，没有法律依据，因此，法院判决驳回其诉讼请求是正确的。 

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