名为定金协议实为买卖合同 ----卖方拒绝协助过户被判协助过户

　　案情：2009年7月，李女士与张先生签订《定金协议》，约定李女士将其名下位于北京市朝阳区某小区房屋出售给张先生，定金为10万元，预付款为60万元，总房款为120万元，自预付款到位后，定金自动转换为房款，双方于2009年8月28日共同到朝阳区房屋管理局办理过户手续，张先生应于过户材料上交朝阳区房管局之日将尾款50万元交付给李女士。如张先生反悔则没收定金;若李女士反悔则双倍返还定金。张先生按照约定向李女士先后共支付了人民币70万元。2009年8月10日，李女士书面通知中介公司，要求中介公司转告张先生，定金协议暂缓执行，其需与张先生协商签订房屋买卖合同。随后，张先生向朝阳区人民法院起诉，要求李女士继续履行《定金协议》。

    庭审：张先生主张其与李女士签订的《定金协议》，名为定金协议实为房屋买卖合同，并且其已按照《定金协议》的约定向李女士支付了70万元，已经履行了定金协议的主要义务，并且有能力支付尾款，定金协议继续履行能够达到双方的合同目的，因此，请求人民法院依法判令李女士配合原告办理过户。李女士辩称其与李女士签订《定金协议》不是房屋买卖合同，双方没有就房屋买卖合同达成合意，因此不同意协助张先生办理过户，请求驳回原告的诉讼请求。

    判决：人民法院经过审理后认为：《定金协议》是合同双方真实意思表示，真实有效，其虽名为定金协议，但具备了房屋买卖合同合同主要条款，双方的真实意图亦是买卖房屋，卖方除支付了定金外，还支付了大部分购房款，并且房屋已经交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，且涉及买卖合同的权利义务。因此定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现买方愿意支付尾款，该买卖合同目的能够实现，该买卖合同当属有效，于是一审判决李女士协助张先生办理过户手续。

律师点评：在二手房买卖实践中，存在各种各样的情形，判断合同的性质，不能仅根据合同名称做判断，还应结合双方的签约目的，实际履行情况，合同目的能否实现综合判断。